Fons Jacobs Ans Lochten Faye Van Impe Jos Martens Gert Van den Bogaert Katrien Brosens Maarten Leemans Arnold Wittenberg Pim Van der Linden Joke Verschueren Hilde Vermeiren Ward Baets Ann Fockaert Mai Sterkens Marcel Verschueren Jos Matthé Herman Snoeys Dimitri Van Pelt Marc Haseldonckx Marc Van Aperen Joël Adams Ilse Verachtert Roger Van Aperen Fons Jacobs Ans Lochten Faye Van Impe Jos Martens Gert Van den Bogaert Katrien Brosens Maarten Leemans Arnold Wittenberg Pim Van der Linden Hilde Vermeiren Ward Baets Ann Fockaert Mai Sterkens Marcel Verschueren Jos Matthé Herman Snoeys Dimitri Van Pelt Marc Haseldonckx Marc Van Aperen Joël Adams Ilse Verachtert Roger Van Aperen Hilde Vermeiren Pim Van der Linden Faye Van Impe Fons Jacobs Ward Baets Ann Fockaert Herman Snoeys Roger Van Aperen Gert Van den Bogaert Marcel Verschueren Ans Lochten Joël Adams Jos Matthé Maarten Leemans Ilse Verachtert Marc Van Aperen Marc Haseldonckx Katrien Brosens Jos Martens Arnold Wittenberg Dimitri Van Pelt Mai Sterkens aantal voorstanders: 22 , aantal onthouders: 0 , aantal tegenstanders: 0 Goedgekeurd
MOTIVERING
Voorgeschiedenis en aanleiding
Stad Hoogstraten wenst de woningkwaliteit van de huurwoningen op haar grondgebied te verbeteren door het invoeren van een verplicht conformiteitsattest (hierna CA) bij oudere huurwoningen die ter beschikking worden gesteld. Zo wenst de stad de eigenaars van een huurwoning te stimuleren om hun eigendom te verbeteren op het vlak van woningkwaliteit.
De burgemeester kan een conformiteitsattest afgeven indien een woning die te huur of ter beschikking gesteld wordt als hoofdverblijfplaats of voor de huisvesting van een of meer studenten, conform blijkt te zijn. Hiertoe zal tijdens een conformiteitsonderzoek vastgesteld worden of de woning voldoet aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, zoals vermeld in art. 3.1 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
Juridische grond
• Artikel 40 en 41 van het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017.
• De gecodificeerde decreten over het Vlaamse woonbeleid, gecodificeerd op 17 juli 2020, hierna Vlaamse Codex Wonen van 2021, in het bijzonder art. 3.1 t.e.m. 3.9.
• Besluit van de Vlaamse Regering van 11 september 2020 tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
• Gemeentelijk retributiereglement op de behandeling van een aanvraag van een conformiteitsattest van 14/12/2020.
• Gemeentelijke verordening betreffende beperkte geldigheidsduur van een conformiteitsattest van 14/12/2020.
Argumentatie
• Art. 3.1 §1 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 bepaalt dat elke woning moet voldoen aan de elementaire veiligheids-, gezondheids- en woonkwaliteitsvereisten, zo ook de huurwoningen.
• De burgemeester kan in een conformiteitsattest vaststellen dat een huurwoning voldoet aan deze vereisten en aldus conform is, op eigen initiatief of op verzoek van de huurder of verhuurder. De afgifte van een conformiteitsattest is momenteel niet verplicht.
• Een conformiteitsattest is in principe 10 jaar geldig. De stad Hoogstraten beschikt over een verordening waarbij de geldigheidsduur beperkt wordt tot minder dan 10 jaar in volgende situaties:
◦ Indien uit het technisch verslag van het conformiteitsonderzoek blijkt dat bij een woning of kamer in minstens 1 woonlokaal of badkamer algemeen nog enkel glas aanwezig is, dan wordt de geldigheidsduur beperkt tot 31 december 2022;
◦ Indien uit het technisch verslag van het conformiteitsonderzoek blijkt dat een woning of kamer 5 of meer gebreken vertoont uit categorie I, dan wordt de geldigheidsduur beperkt tot 5 jaar;
• De voorbije jaren werd de dienst wonen regelmatig geconfronteerd met huurwoningen van (zeer) slechte kwaliteit. Vaak betreft het oudere woningen, die naast een gebrekkige woningkwaliteit ook op energetisch vlak ondermaats scoren. Door de krapte op de private huurmarkt slagen eigenaars er toch in om deze woningen nog te verhuren.
• Het stadbestuur wenst de woningkwaliteit van de huurwoningen op haar grondgebied te verbeteren middels het invoeren van een verplicht conformiteitsattest voor deze oudere huurwoningen.
• Art. 3.2 van de Vlaamse Codex Wonen van 2021 bepaalt met name dat de gemeenteraad bij verordening het conformiteitsattest verplicht kan stellen. Binnen de 3 maanden na de voorlegging van de gemeentelijke verordening beslist de minister over de goedkeuring ervan.
• De stad Hoogstraten telt een 9500 woningen, hiervan wordt ongeveer 30% verhuurd. Organisatorisch gezien is het niet realistisch om de conformiteit van alle huurwoningen op hetzelfde moment of zelfs in een tijdsbestek van enkele jaren te onderzoeken. Bovendien is de conformiteit van de meerderheid van de huurwoningen nog niet gecontroleerd. Een gefaseerde invoering van de verplichting dringt zich bijgevolg op.
• Aangezien oudere woningen vaak grotere gebreken vertonen en op energetisch vlak vaak ondermaats scoren, wordt een gefaseerde invoering van de verplichting op basis van het kadastraal bouwjaar van de woning voorgesteld.
◦ Aantal woningen met kadastraal bouwjaar t.e.m. 1970: 2.944
◦ Aantal woningen met kadastraal bouwjaar van 1971 t.e.m. 2000 : 3.750
◦ Aantal woningen met kadastraal bouwjaar vanaf 2001: 2.790
• Om tot een realistische spreiding te komen wenst het bestuur enkel het CA te verplichten voor woningen die (opnieuw) op de huurmarkt komen.
• Enkel de woongelegenheden die als hoofdverblijfplaats worden gebruikt vallen onder de verplichting. Hierbij wordt gekeken naar de feitelijke toestand. Een hoofdverblijfplaats is een plaats waar gedurende het grootste deel van het jaar effectieve bewoning is.
• De gefaseerde invoering van een verplicht conformiteitsattest is een proactieve strategie om te controleren of woningen conform zijn. De normen zelf inzake conformiteit zijn en blijven voor het hele grondgebied van toepassing, ook wanneer er voor de woning in kwestie (nog) geen verplicht conformiteitsattest ingesteld is. De gefaseerde invoering creëert geen nieuwe normen inzake kwaliteit. De gefaseerde invoering ontslaat verhuurders - zowel private als sociale - niet van de verplichting steeds conforme woningen te verhuren. De bestaande initiatiefrechten van huurder, eigenaar of burgemeester om op elk moment een woningonderzoek aan te vragen blijven onverminderd bestaan. De gefaseerde invoering van het conformiteitsattest kan nooit door de stad worden ingeroepen om dergelijk verzoek te weigeren.
• Aan het uitvoeren van woningonderzoeken is een kost verbonden. Een deel van de kosten kan verhaald worden op de eigenaars middels een retributie. Op dit moment is de retributie voor woningen vastgesteld op 62,5 EUR in het retributiereglement, zoals goedgekeurd door de gemeenteraad op 14 december 2020. Ook indien het conformiteitsattest verplicht is, kan de retributie behouden blijven.
BELEIDS- EN FINANCIELE INFORMATIE
Valt niet onder een actie van het meerjarenplan en heeft geen financiële impact.
BESLUIT
Bij 22 ja stemmen (Marc Van Aperen, Arnold Wittenberg, Katrien Brosens, Faye Van Impe, Jos Martens, Mai Sterkens, Marc Haseldonckx, Ward Baets, Herman Snoeys, Fons Jacobs, Jos Matthé, Hilde Vermeiren, Ann Fockaert, Marcel Verschueren, Dimitri Van Pelt, Roger Van Aperen, Joël Adams, Maarten Leemans, Pim Van der Linden, Gert Van den Bogaert, Ilse Verachtert en Ans Lochten)
Artikel 1
De gemeenteraad gaat akkoord om voor elke woning die te huur of ter beschikking gesteld wordt als hoofdverblijfplaats of met het oog op de huisvesting van één of meer studenten een conformiteitsattest te verplichten.
De eigenaar/verhuurder moet verplicht een conformiteitsattest kunnen voorleggen wanneer deze de woning (opnieuw) te huur stelt.
Deze verplichting geldt als volgt:
• Vanaf 1 januari 2022: voor alle nieuwe verhuringen, te huur of ter beschikking stellingen van woningen met kadastraal bouwjaar 1970 of vroeger;
• Vanaf 1 januari 2024: voor alle nieuwe verhuringen, te huur of ter beschikking stellingen van woningen met kadastraal bouwjaar 2000 of vroeger;
Waarbij een uitzondering wordt gemaakt op woningen die worden verhuurd of ter beschikking gesteld door een sociale huisvestingsmaatschappij. Met de sociale huisvestingsmaatschappij wordt in het kader van het lokaal woonoverleg een plan van aanpak uitgewerkt over een fasering op maat. Tegen 1 januari 2030 moeten alle door de sociale huisvestingsmaatschappij verhuurde, te huur gestelde of ter beschikking gestelde woningen beschikken over een conformiteitsattest.
Artikel 2
Dit reglement treedt, na goedkeuring door de gemeenteraad, in werking na goedkeuring door de bevoegde minister.
Register der bekendmakingen
Deze webpagina vormt het openbare register van gemeentelijke reglementen en verordeningen, in overeenstemming met het besluit van de Vlaamse regering van 28 april 2023 betreffende de bekendmakingen en raadpleegbaarheid van besluiten en documenten van het lokale bestuur met betrekking tot de manier waarop ze moeten worden bijgehouden.
Wanneer een publicatie wordt uitgevoerd, zal er een expliciete "bundel" van het document worden opgeslagen. Op dat moment is het document inhoudelijk niet meer aanpasbaar door de gebruiker.
Deze "bundel" bestaat uit:
De inhoud van de publicatie op het moment dat deze werd uitgevoerd.
Een unieke identificatie van de gebruiker die de actie heeft uitgevoerd.
De tijdstempel waarop de actie heeft plaatsgevonden.
Al deze gegevens staan in een aparte publicatie omgeving die beveiligd en toegankelijk is voor een beperkt aantal personen.