MOTIVERING

Voorgeschiedenis en aanleiding

Op 14 december 2020 keurde de gemeenteraad het gemeentereglement inzake de heffing op leegstaande gebouwen en woningen goed voor de aanslagjaren 2021 tot en met 2025.

Stadsbestuur Hoogstraten geeft aan dat het wenselijk is om beschikbare panden optimaal te benutten.

Hoogstraten wil langdurige leegstand van woningen en gebouwen voorkomen en bestrijden en daarom het heffingsreglement doorvoeren.

De relevante Vlaamse woonregelgeving wordt vanaf 1 januari 2021 gecoördineerd in een ‘Vlaamse Codex Wonen’ en een globaal ‘besluit tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen’.

Het reglement wordt hernieuwd voor de aanslagjaren 2026 tot en met 2031. Deze periode stemt overeen met de verdere duurtijd van de huidige legislatuur met één extra jaar (2031) om de continuïteit te verzekeren.

Juridische grond

●        Artikel 56 van het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017.

●        De Grondwet, zoals gewijzigd, inzonderheid artikel 170, §4.

●        Het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen, zoals gewijzigd.

●        De Vlaamse Codex Wonen van 2021, zoals gewijzigd.

●        Het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021, zoals gewijzigd.

●        Gelet op de financiële toestand van de stad, het streven van de stad om een financieel evenwicht te handhaven en de wens om de bestaande leegstandsbelasting te continueren.

Argumentatie

Het verwerven van inkomsten via belastingen is noodzakelijk om de algemene uitgaven van stad Hoogstraten te financieren.

De stad kan een heffing op leegstaande gebouwen en woningen innen op grond van de gemeentelijke fiscale autonomie. De vrijstellingen in het reglement sluiten aan bij de noden en het beleid van de stad.

Als stad zetten we hier reeds op in sinds 2020, dit met betrekking op leegstaande gebouwen en woningen.

BELEIDS- EN FINANCIELE INFORMATIE

Valt onder actie "Omgeving" van het meerjarenplan 2026-2031, met actienummer: R/2/1, beleidsitem: Fiscale aangelegenheden met nummer 020-00 en algemeen rekeningnummer: Leegstaande  woningen en gebouwen met nummer 73740000.

In het meerjarenplan wordt er 30.000 EUR aan opbrengsten voorzien in elk jaar op deze sleutel.

De financieel directeur heeft op 23/10/2025 visum verleend.

BESLUIT

Enig artikel:

Het college legt het belastingreglement op leegstaande gebouwen en woningen ter goedkeuring voor aan de gemeenteraad.

1. ALGEMENE BEPALINGEN

Artikel 1: Definities

Voor de toepassing van dit reglement wordt verstaan onder:

1. Beveiligde zending: één van de hiernavolgende betekeningswijzen:

●        een aangetekend schrijven.

●        een afgifte tegen ontvangstbewijs.

2. Eengezinswoning: elk bebouwd onroerend goed dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van één gezin of één alleenstaande, waarin zich geen andere woningen bevinden.
3. Gebouw: elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitsluiting van bedrijfsruimten, vermeld in artikel 2, 1°, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten.
4. Kamer: een woning waarin een toilet, een bad of douche of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor een of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt.
5. Leegstaand gebouw: een gebouw waarvan meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste 12 opeenvolgende maanden. Daarbij wordt geen rekening gehouden met woningen die deel uitmaken van het gebouw. De functie van het gebouw is deze die overeenkomt met een voor het gebouw of voor gedeelten daarvan afgeleverde of gedane stedenbouwkundige vergunning of -melding, milieuvergunning of -melding , of uitgereikte omgevingsvergunning of meldingsakte als vermeld in artikel 6 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Bij een gebouw waarvoor geen vergunning of melding voorhanden is, of waarvan de functie niet duidelijk uit een vergunning of melding blijkt, wordt deze functie afgeleid uit het gewoonlijk gebruik van het gebouw voorafgaand aan het vermoeden van leegstand, zoals dat blijkt uit aangiften, akten of bescheiden.
   Een gebouw dat in hoofdzaak gediend heeft voor een economische activiteit, vermeld in artikel 2, 2°, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, wordt niet beschouwd als leegstaand zolang de oorspronkelijke beoefenaar van deze activiteit een gedeelte van het gebouw bewoont en dat gedeelte niet afsplitsbaar is. Een gedeelte is eerst afsplitsbaar indien het na sloping van de overige gedeelten kan worden beschouwd als een afzonderlijke woning die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
   In afwijking hiervan wordt een nieuw gebouw als leegstaand beschouwd indien dat gebouw binnen 7 jaar na de afgifte van een stedenbouwkundige vergunning in laatste administratieve aanleg of een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen in laatste administratieve aanleg niet aangewend wordt overeenkomstig het 1ste lid.
6. Leegstaande woning: een woning die gedurende een termijn van ten minste 12 opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met de woonfunctie die blijkt uit een afgeleverde of gedane stedenbouwkundige vergunning of -melding, milieuvergunning of -melding, of omgevingsvergunning of meldingsakte als vermeld in artikel 6 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning die voor die woning is uitgereikt. Bij een woning waarvoor er geen vergunning of melding is, of waarvan de functie niet duidelijk blijkt uit een vergunning of melding, wordt de functie afgeleid uit het gewoonlijk gebruik van de woning dat voorafging aan het vermoeden van leegstand, zoals dat blijkt uit aangiften, akten of bescheiden;
   In afwijking hiervan wordt een nieuwe woning als leegstaand beschouwd indien de woning binnen 7 jaar na de afgifte van een stedenbouwkundige vergunning in laatste administratieve aanleg of een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen in laatste administratieve aanleg niet aangewend wordt overeenkomstig het 1ste lid;
7. Leegstandsregister: het gemeentelijk register van leegstaande gebouwen en woningen, vermeld in art 2.9. Vlaamse Codex Wonen.
8. Woning: elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande.
9. Opnamedatum: de datum waarop het gebouw of de woning in het leegstandsregister wordt opgenomen.
10. Verjaardag: het ogenblik van het verstrijken van elke nieuwe periode van twaalf maanden vanaf de opnamedatum.
11. Houder van het zakelijk recht: de persoon of de personen met een recht van volle eigendom, opstal, erfpacht of vruchtgebruik met betrekking tot een gebouw of een woning .

2. LEEGSTANDSHEFFING

Artikel 2: Belastbare grondslag

§1. Voor de aanslagjaren 2026 tot en met 2031 wordt ten voordele van de gemeente een jaarlijkse belasting, zijnde de leegstandsheffing, gevestigd op de woningen en gebouwen die gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister.

§2. De belasting voor een leegstaande woning of een leegstaand gebouw is voor het eerst verschuldigd vanaf het ogenblik dat die woning of dat gebouw gedurende twaalf opeenvolgende maanden is opgenomen in het leegstandsregister.

§3. Zolang het leegstaand gebouw of de leegstaande woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt,

blijft de leegstandsheffing verschuldigd op het ogenblik van het verstrijken van elke nieuwe periode van 12 maanden vanaf de datum van de 1ste verjaardag van de opnamedatum.

§4. Bij de volledige overdracht van het zakelijk recht van een gebouw of een woning geldt de datum van de authentieke overdrachtsakte als aanvangspunt voor het berekenen van de termijnen van 12 maanden.

Artikel 3: Belastingplichtige

§1. Belastingplichtig is diegene die op het ogenblik van het verschuldigd worden van de leegstandsheffing zakelijk gerechtigde houder van het zakelijk recht is van het leegstaande gebouw of de leegstaande woning.

§2. Zolang het gebouw of de woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt, is de zakelijk gerechtigde houder van het zakelijk recht, vermeld in § punt 1, op het ogenblik dat een nieuwe termijn van 12 maanden verstrijkt, de belastingplichtige voor de nieuwe belasting.

§3. Zo er meerdere belastingplichtigen zijn, zijn deze hoofdelijk gehouden tot betaling van de verschuldigde belasting.

§4. In het geval van overdracht van het zakelijk recht moet de overdrager van het zakelijk recht de verkrijger, voorafgaand aan de overdracht, in kennis stellen dat de woning of het gebouw is opgenomen in het leegstandsregister.

Tevens moet hij per beveiligde zending een kopie van de notariële akte bezorgen aan de gemeente, binnen 2 maanden na het verlijden van de notariële akte. Deze kopie bevat minstens de volgende gegevens:

●        Naam en adres van de verkrijger van het zakelijk recht en zijn eigendomsaandeel.

●        Datum van de akte, naam en standplaats van de notaris.

●        Nauwkeurige aanduiding van de overgedragen woning of het gebouw.

De overdrager van het zakelijk recht kan de instrumenterende ambtenaar vragen om dit in zijn plaats te doen.

Bij ontstentenis van deze kennisgeving wordt de overdrager van een zakelijk recht, in afwijking van §1, als belastingschuldige beschouwd voor de eerstvolgende belasting die na de overdracht van het zakelijk recht wordt gevestigd.

Artikel 4: Berekening van de leegstandsheffing

Het bedrag van de belasting wordt forfaitair vastgesteld op:

1. 1.250,00 EUR voor een leegstaand gebouw.
2. Voor een leegstaande woning:
   1. 1.250,00 EUR voor een eengezinswoning.
   2. 250,00 EUR voor een kamer.
   3. 1.250,00 EUR voor elke andere woning dan deze vermeld onder a) en b ).

§2. Voor elke bijkomende nieuwe termijn van 12 maanden dat het gebouw of de woning in het leegstandsregister staat, wordt de belasting vermeerderd met:

1. 750,00 EUR voor een leegstaand gebouw.
2. Voor een leegstaande woning:
   1. 750,00 EUR voor een eengezinswoning.
   2. 150,00 EUR voor een kamer.
   3. 750,00 EUR voor elke andere woning dan deze vermeld onder a) en b).

§3. Voor elke woning die of elk gebouw dat opgenomen is in het gemeentelijk leegstandsregister en op 31 december 2009 nog opgenomen was in de gewestelijke inventaris van leegstaande gebouwen en/of woningen, wordt de belasting vermenigvuldigd met het aantal volledige termijnen van twaalf maanden dat de woning of het gebouw in de gewestelijke inventaris van leegstaande gebouwen en/of woningen was opgenomen.

§4. De belasting, zoals vastgesteld in §1, kan maximaal 4 keer vermenigvuldigd worden met bovenvermeld bedrag, ook bij gezamenlijke toepassing van §2 en §3.

Artikel 5: Vrijstellingen

§1. Van de leegstandsheffing zijn vrijgesteld:

1. De belastingplichtige die geheel of gedeeltelijk volle eigenaar is van 1 enkele woning.
2. De belastingplichtige die in een erkende ouderenvoorziening verblijft, of voor een langdurig verblijf werd opgenomen in een psychiatrische instelling, met dien verstande dat deze vrijstelling maximaal voor 2 opeenvolgende aanslagjaren verleend kan worden.
3. De belastingplichtige waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt werd ingevolge een gerechtelijke beslissing, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van 2 jaar volgend op de gerechtelijke beslissing.
4. De belastingplichtige die maximaal 1 jaar houder van het zakelijk recht is van het gebouw of de woning.

§2. Een vrijstelling wordt verleend indien het gebouw of de woning:

1. Gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan.
2. Geen voorwerp meer kan uitmaken van een omgevingsvergunning voor vergunningsplichtige handelingen omdat een voorlopig of definitief onteigeningsplan is vastgesteld.
3. Vernield of beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van 3 jaar volgend op de datum van de vernieling of beschadiging verleend kan worden.
4. Krachtens decreet beschermd is als monument, of opgenomen is op een bij besluit vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als monument.
5. Deel uitmaakt van een krachtens decreet beschermd stads- of dorpsgezicht of landschap, of van een stads- of dorpsgezicht of landschap dat opgenomen is op een bij besluit vastgesteld ontwerp van lijst tot bescherming als stads- of dorpsgezicht of landschap.
6. Onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader van een gerechtelijke procedure, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van 2 jaar volgend op de aanvang van de onmogelijkheid tot daadwerkelijk gebruik verleend kan worden.
7. Gerenoveerd wordt voor stabiliteitswerken, renovatiewerken of sloopwerkzaamheden, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een termijn van maximaal 3 jaar. De vrijstelling wordt toegekend indien de belastingplichtige aantoont dat er op datum van de verjaardag van de opnamedatum vooruitgang is geboekt ten opzichte van het voorgaande jaar. Bijvoorbeeld foto's, aankoopfacturen, overige documenten, ... .
8. Het voorwerp uitmaakt van een overeenkomst met het oog op renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden in de zin van artikel 3.30., §2 Vlaamse Codex Wonen.
9. Het voorwerp uitmaakt van een door de gemeente, het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn of een sociale woonorganisatie verkregen sociaal beheersrecht, overeenkomstig boek 5, deel 7 Vlaamse Codex Wonen.
10. Vervat is in een project dat aangemeld is bij de VMSW via het Projectportaal conform artikel 4.13 van het besluit Vlaamse Codex Wonen van 2021.

Indien de belastingplichtige de leegstand laat aanhouden omwille van een vreemde oorzaak die de belastingplichtige niet kan worden toegerekend, wordt eveneens een vrijstelling verleend.

§3. Het verkrijgen van een vrijstelling voor één of meerdere aanslagjaren, doet geen afbreuk aan het gegeven dat de berekening van de leegstandsheffing, in het bijzonder de tariefverhoging, zoals bepaald in artikel 4, doorloopt.

Artikel 7: Wijze van inning

De belasting wordt ingevorderd door middel van een kohier dat wordt vastgesteld en uitvoerbaar verklaard door het college van burgemeester en schepenen.

Artikel 8: Bezwaar

De belastingschuldige of zijn vertegenwoordiger kan overeenkomstig de bepalingen van artikel 9 van het Decreet van 30 mei 2008 bezwaar indienen tegen deze belasting bij het college van burgemeester en schepenen."