MOTIVERING
Voorgeschiedenis en aanleiding
Stadbestuur Hoogstraten geeft aan dat het wenselijk is om beschikbare woningen optimaal te benutten. Hoogstraten wil langdurige leegstand van woningen en gebouwen voorkomen en bestrijden en daarom het heffingsreglement doorvoeren.
De relevante Vlaamse woonregelgeving wordt vanaf 1 januari 2021 gecoördineerd in een ‘Vlaamse Codex Wonen’ en een globaal ‘besluit tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen’. Voor de regelgeving inzake leegstand gaat het enkel om een tekstuele coördinatie en niet om een inhoudelijke wijziging. O.a. naar aanleiding van deze coördinatie wordt het bestaande reglement van 27 april 2020 inzake de heffing op leegstand aangepast aan de gecoördineerde tekst;
Juridische grond
• Artikel 40 en 41 van het decreet over het lokaal bestuur van 22 december 2017.
• De Grondwet, zoals gewijzigd, inzonderheid artikel 170, §4.
• Het decreet houdende de Vlaamse Wooncode van 15 juli 1997, zoals gewijzigd.
• Het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen, zoals gewijzigd.
• Het decreet van 27 maart 2009 betreffende het grond- en pandenbeleid, zoals gewijzigd.
• De Vlaamse Codex Wonen van 2021.
• Het Besluit van de Vlaamse Regering tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen van 2021.
• Gelet op het door de Gemeenteraad van 27 april 2020 vastgesteld reglement inzake het register van leegstaande gebouwen en woningen.
• Gelet op de financiële toestand van de stad.
Argumentatie
Stadsbestuur Hoogstraten geeft aan dat het wenselijk is om de beschikbare woningen optimaal te benutten. Hoogstraten wil langdurige leegstand van woningen en gebouwen voorkomen en bestrijden en daarom het heffingsreglement doorvoeren.
De stad kan een heffing op leegstaande gebouwen en woningen innen op grond van de gemeentelijke fiscale autonomie. De vrijstellingen in het reglement sluiten aan bij de noden en het beleid van de stad;
De relevante Vlaamse woonregelgeving wordt vanaf 1 januari 2021 gecoördineerd in een ‘Vlaamse Codex Wonen’ en een globaal ‘besluit tot uitvoering van de Vlaamse Codex Wonen’. Voor de regelgeving inzake leegstand gaat het enkel om een tekstuele coördinatie en niet om een inhoudelijke wijziging. O.a. naar aanleiding van deze coördinatie wordt het bestaande reglement van 27 april 2020 inzake de heffing op leegstand aangepast aan de gecoördineerde tekst;
BELEIDS- EN FINANCIELE INFORMATIE
Valt onder actie "We verbreden het ruimtelijk instrumentarium" van het meerjarenplan, met actienummer: 1/1/1/3, beleidsitem: overig woonbeleid met nummer 629-00 en algemeen rekeningnummer: 73699999 "Andere belastingen op patrimonium".
Voorziene budget in het meerjarenplan: 0 EUR.
Te voorzien budget in eerstvolgende aanpassing MJP.
De financieel directeur heeft op 20/11/2020 visum verleend.
BESLUIT
Bij 25 ja stemmen (Marc Van Aperen, Michel Jansen, Arnold Wittenberg, Roger Van Aperen, Faye Van Impe, Piet Van Bavel, Jos Martens, Mai Sterkens, Marc Haseldonckx, Ward Baets, Herman Snoeys, Tinne Rombouts, Fons Jacobs, Jos Matthé, Hilde Vermeiren, Ann Fockaert, Marcel Verschueren, Dimitri Van Pelt, Jef Vissers, Joël Adams, Maarten Leemans, Ann Tilburgs, Ans Lochten, Ilse Verachtert en Koen Van Leuven)
Enig artikel:
De gemeenteraad keurt het heffingsreglement voor leegstand van gebouwen en woningen goed.
De gemeenteraadsbeslissing van 27 april 2019 houdende goedkeuring van het gemeentereglement inzake de leegstandsheffing wordt met ingang van 1 januari 2021 opgeheven en vervangen door onderhavig reglement. Onderhavig reglement treedt in voege op 1 januari 2021 en wordt bekend gemaakt overeenkomstig artikel 285 t.e.m. 287 van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur.
De heffingen worden doorgevoerd vanaf 1 januari 2021 tot en met 31 december 2025.
Heffingsreglement zoals onderstaand bepaald.
1. ALGEMENE BEPALINGEN
Definities
Voor de toepassing van dit reglement wordt verstaan onder:
1) Eengezinswoning: elk bebouwd onroerend goed dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van één gezin of één alleenstaande, waarin zich geen andere woningen bevinden.
2) Beveiligde zending: één van de hiernavolgende betekeningswijzen:
a) een aangetekend schrijven
b) een afgifte tegen ontvangstbewijs;
3) Gebouw: elk bebouwd onroerend goed, dat zowel het hoofdgebouw als de bijgebouwen omvat, met uitsluiting van bedrijfsruimten, vermeld in artikel 2, 1°, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten.
4) Kamer: een woning waarin een toilet, een bad of douche of een kookgelegenheid ontbreken en waarvan de bewoners voor een of meer van die voorzieningen aangewezen zijn op de gemeenschappelijke ruimten in of aansluitend bij het gebouw waarvan de woning deel uitmaakt.
5) Leegstaand gebouw: een gebouw waarvan meer dan de helft van de totale vloeroppervlakte niet overeenkomstig de functie van het gebouw wordt aangewend gedurende een termijn van ten minste 12 opeenvolgende maanden. Daarbij wordt geen rekening gehouden met woningen die deel uitmaken van het gebouw. De functie van het gebouw is deze die overeenkomt met een voor het gebouw of voor gedeelten daarvan afgeleverde of gedane stedenbouwkundige vergunning of -melding, milieuvergunning of -melding , of uitgereikte omgevingsvergunning of meldingsakte als vermeld in artikel 6 van het decreet van 25 april 2014 betreffende de omgevingsvergunning. Bij een gebouw waarvoor geen vergunning of melding voorhanden is, of waarvan de functie niet duidelijk uit een vergunning of melding blijkt, wordt deze functie afgeleid uit het gewoonlijk gebruik van het gebouw voorafgaand aan het vermoeden van leegstand, zoals dat blijkt uit aangiften, akten of bescheiden.
Een gebouw dat in hoofdzaak gediend heeft voor een economische activiteit, vermeld in artikel 2, 2°, van het decreet van 19 april 1995 houdende maatregelen ter bestrijding en voorkoming van leegstand en verwaarlozing van bedrijfsruimten, wordt niet beschouwd als leegstaand zolang de oorspronkelijke beoefenaar van deze activiteit een gedeelte van het gebouw bewoont en dat gedeelte niet afsplitsbaar is. Een gedeelte is eerst afsplitsbaar indien het na sloping van de overige gedeelten kan worden beschouwd als een afzonderlijke woning die voldoet aan de bouwfysische vereisten.
In afwijking hiervan wordt een nieuw gebouw als leegstaand beschouwd indien dat gebouw binnen 7 jaar na de afgifte van een stedenbouwkundige vergunning in laatste administratieve aanleg of een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen in laatste administratieve aanleg niet aangewend wordt overeenkomstig het 1ste lid.
6) Leegstaande woning: een woning die gedurende een termijn van ten minste 12 opeenvolgende maanden niet aangewend wordt in overeenstemming met de woonfunctie. In afwijking hiervan wordt een nieuwe woning als leegstaand beschouwd indien de woning binnen 7 jaar na de afgifte van een stedenbouwkundige vergunning in laatste administratieve aanleg of een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen in laatste administratieve aanleg niet aangewend wordt overeenkomstig het 1ste lid.
7) Leegstandsregister: het gemeentelijk register van leegstaande gebouwen en woningen, vermeld in art 2.9. Vlaamse Codex Wonen;
8) Woning: elk onroerend goed of het deel ervan dat hoofdzakelijk bestemd is voor de huisvesting van een gezin of alleenstaande.
9) Houder van het zakelijk recht: de persoon of de personen met een recht van volle eigendom, opstal, erfpacht of vruchtgebruik met betrekking tot een gebouw of een woning .
2. LEEGSTANDSHEFFING
Belastbare grondslag
1) Er wordt voor de aanslagjaren 2021 tot en met 2025 een jaarlijkse gemeentebelasting, zijnde de leegstandsheffing, gevestigd op de woningen en gebouwen die gedurende minstens 12 opeenvolgende maanden zijn opgenomen in het gemeentelijk leegstandsregister.
2) Zolang het leegstaand gebouw of de leegstaande woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt, blijft de leegstandsheffing verschuldigd op het ogenblik van het verstrijken van elke nieuwe periode van 12 maanden vanaf de datum van de 1ste verjaardag van de opnamedatum.
3) Bij de overdracht van het zakelijk recht van een gebouw of een woning geldt de datum van de authentieke overdrachtsakte als aanvangspunt voor het berekenen van de termijnen van 12 maanden.
Belastingsplichtige
1. Belastingplichtig is diegene die op het ogenblik van het verschuldigd worden van de leegstandsheffing zakelijk gerechtigde houder van het zakelijk recht is van het leegstaande gebouw of de leegstaande woning.
2. Zolang het gebouw of de woning niet uit het leegstandsregister is geschrapt, is de zakelijk gerechtigde houder van het zakelijk recht, vermeld in § punt 1, op het ogenblik dat een nieuwe termijn van 12 maanden verstrijkt, de belastingplichtige voor de nieuwe belasting.
3. Zo er meerdere belastingplichtigen zijn, zijn deze hoofdelijk gehouden tot betaling van de verschuldigde belasting.
4. In het geval van overdracht van het zakelijk recht moet de overdrager van het zakelijk recht de verkrijger, voorafgaand aan de overdracht, in kennis stellen dat de woning of het gebouw is opgenomen in het leegstandsregister.
Tevens moet hij per beveiligde zending een kopie van de notariële akte bezorgen aan de gemeente, binnen 2 maanden na het verlijden van de notariële akte. Deze kopie bevat minstens de volgende gegevens:
• Naam en adres van de verkrijger van het zakelijk recht en zijn eigendomsaandeel.
• Datum van de akte, naam en standplaats van de notaris.
• Nauwkeurige aanduiding van de overgedragen woning of het gebouw.
De overdrager van het zakelijk recht kan de instrumenterende ambtenaar vragen om dit in zijn plaats te doen.
Bij ontstentenis van deze kennisgeving wordt de overdrager van een zakelijk recht, in afwijking van §1, als belastingschuldige beschouwd voor de eerstvolgende belasting die na de overdracht van het zakelijk recht wordt gevestigd.
Berekening van de leegstandsheffing
Het bedrag van de belasting wordt forfaitair vastgesteld op:
• 1.250,00 EUR voor een leegstaand gebouw;
• Voor een leegstaande woning:
a) 1.250,00 EUR voor een eengezinswoning;
b) 250,00 EUR voor een kamer;
c) 1.250,00 EUR voor elke andere woning dan deze vermeld onder a) en b ).
Voor elke bijkomende nieuwe termijn van 12 maanden dat het gebouw of de woning in het leegstandsregister staat, wordt de belasting vermeerderd met:
• 750,00 EUR voor een leegstaand gebouw;
• Voor een leegstaande woning:
a) 750,00 EUR voor een eengezinswoning ;
b) 150,00 EUR voor een kamer ;
c) 750,00 EUR voor elke andere woning dan deze vermeld onder a) en b).
De belasting, zoals vastgesteld, kan maximaal 4 maal vermeerderd worden met bovenvermeld bedrag.
Bij de overdracht van het zakelijk recht van een gebouw of een woning geldt de datum van de authentieke overdrachtsakte als aanvangspunt voor het berekenen van de termijnen van 12 maanden.
Vrijstellingen
Van de leegstandsheffing zijn vrijgesteld:
• De belastingplichtige die in een erkende ouderenvoorziening verblijft, of voor een langdurig verblijf werd opgenomen in een psychiatrische instelling; Deze vrijstelling dient jaarlijks opnieuw aangevraagd te worden en kan voor maximaal 2 opeenvolgende jaren toegekend worden.
• De belastingplichtige waarvan de handelingsbekwaamheid beperkt werd ingevolge een gerechtelijke beslissing; Deze vrijstelling dient jaarlijks opnieuw aangevraagd te worden en kan voor maximaal 2 opeenvolgende jaren na het opheffen van de gerechtelijke beslissing tot beperking van de handelsbekwaamheid toegekend worden.
• De belastingplichtige die maximaal 1 jaar houder van het zakelijk recht is van het gebouw of de woning
Een vrijstelling wordt verleend indien het gebouw of de woning:
• Gelegen is binnen de grenzen van een door de bevoegde overheid goedgekeurd onteigeningsplan.
• Geen voorwerp meer kan uitmaken van een stedenbouwkundige vergunning of een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen omdat een voorlopig of definitief onteigeningsplan is vastgesteld.
• Vernield of beschadigd werd ten gevolge van een plotse ramp, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van 3 jaar volgend op de datum van de vernieling of beschadiging.
• Onmogelijk daadwerkelijk gebruikt kan worden omwille van een verzegeling in het kader van een strafrechtelijk onderzoek of omwille van een expertise in het kader van een gerechtelijke procedure, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een periode van 2 jaar volgend op de aanvang van de onmogelijkheid tot daadwerkelijk gebruik.
• Gerenoveerd wordt met of zonder stedenbouwkundige vergunning of een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen:
o Met stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen:
Blijkens een niet vervallen stedenbouwkundige vergunning of een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen voor stabiliteitswerken, renovatiewerken of sloopwerkzaamheden, met dien verstande dat deze vrijstelling slechts geldt gedurende een termijn van 3 jaar volgende op het uitvoerbaar worden van de stedenbouwkundige vergunning of de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.
o Zonder stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen :
Met dien verstande dat de belastingplichtige zelf een renovatiedossier samenstelt met foto’s, aankoopfacturen en documenten waaruit voldoende blijkt dat het gebouw of de woning in staat van renovatie is. Deze vrijstelling kan maximaal 3 opeenvolgende jaren toegekend worden.
Voorafgaand aan de toekenning van deze vrijstelling kan de gemeente een plaatsbezoek uitvoeren. Indien een plaatbezoek tot vaststelling van de voortgang van de werken wordt geweigerd of indien aan de administratie geen toegang wordt verleend tot het gebouw en/of de woning, dan wordt de toekenning van de vrijstelling automatisch geweigerd.
Bovenstaande vrijstellingen voor renovatie met of zonder stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen kunnen gecombineerd worden, met dien verstande dat deze vrijstellingen, indien gecombineerd, ook maar maximaal 3 opeenvolgende jaren toegekend kunnen worden.
Bij overdracht van het zakelijk recht heeft de nieuwe belastingplichtige ook recht op een vrijstelling voor renovatie met of zonder stedenbouwkundige vergunning of omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen, met dien verstande dat deze vrijstellingen, indien gecombineerd, ook maar maximaal 3 opeenvolgende jaren toegekend kunnen worden.
• Het voorwerp uitmaakt van een overeenkomst met het oog op renovatie-, verbeterings- of aanpassingswerkzaamheden in de zin van artikel 3.30., §2 Vlaamse Codex Wonen.
• Het voorwerp uitmaakt van een door de gemeente, het Openbaar Centrum voor Maatschappelijk Welzijn of een sociale woonorganisatie verkregen sociaal beheersrecht, overeenkomstig boek 5, deel 7 Vlaamse Codex Wonen;
Indien de belastingplichtige de leegstand laat aanhouden omwille van een vreemde oorzaak die de belastingplichtige niet kan worden toegerekend, wordt eveneens een vrijstelling verleend.
Inkohiering
De belasting wordt ingevorderd bij wege van een kohier dat vastgesteld en uitvoerbaar verklaard wordt door het college van burgemeester en schepenen.
Betaling van de belasting
De belasting moet betaald worden binnen 2 maanden na de verzending van het aanslagbiljet.
Bezwaar tegen de aanslag
• De belastingschuldige kan bezwaar indienen tegen deze belasting bij het college van burgemeester en schepenen.
Het bezwaarschrift moet schriftelijk worden ingediend, ondertekend en gemotiveerd zijn en op straffe van verval worden ingediend binnen een termijn van 3 maanden te rekenen vanaf de 3de werkdag volgend op de datum van verzending van het aanslagbiljet of vanaf de kennisgeving van de aanslag. Van het bezwaarschrift wordt binnen 15 dagen na de indiening ervan een ontvangstmelding afgegeven.
• Het bezwaarschrift wordt behandeld in overeenstemming met het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen.
Slotbepalingen
Zonder afbreuk te doen aan de bepalingen van het decreet van 30 mei 2008 betreffende de vestiging, de invordering en de geschillenprocedure van provincie- en gemeentebelastingen, zijn de bepalingen van titel VII (Vestiging en invordering van de belastingen), hoofdstukken 1, 3, 4 ,6 tot en met 9bis van het Wetboek van de inkomstenbelastingen en de artikelen 126 tot en met 175 van het uitvoeringsbesluit van dit Wetboek van toepassing voor zover ze niet specifiek de belastingen op de inkomsten betreffen.
De gemeenteraadsbeslissing van 27 april 2020 houdende goedkeuring van het
gemeentereglement inzake de heffing op leegstaande gebouwen en woningen wordt met ingang van 1 januari 2021 opgeheven en vervangen door onderhavig reglement.
Onderhavig reglement treedt in voege op 1 januari 2021 en wordt bekend gemaakt overeenkomstig artikel 285 en 287 van het decreet van 22 december 2017 over het lokaal bestuur.